作为目前市场上收并购的主流操作方式，主要包括资产收购和股权收购两种方式。一、什么是资产收购？什么是股权收购？

1、资产收购：是指收购方根据自己的需要而购买目标公司有价值的部分或全部的资产（如不动产、无形资产、机器设备等）并运营该资产，从而获得目标公司的利润创造能力。

土地房产转让主要是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》。

◎第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

◎第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

◎第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

◎第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

2、股权收购：是指收购人通过购买目标公司股东的股权或认购目标公司的增资，从而获得目标公司股权的并购行为。二、资产收购和股权收购都有哪些优缺点？

1、资产收购的优点：

第一，不收购项目公司股权只收购项目资产，可以最大限度地避免项目公司或有债务的影响。由于项目资产收购不涉及股权变动，只是项目公司对其资产(土地或者在建工程)出售，项目公司的一切债务仍由原项目公司承担，对于受让人来说，项目公司资产收购不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等)而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，无疑可以降低商业风险。

第二，项目资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税。

第三，项目资产收购有利于树立受让人的企业形象和良好的商业信誉。项目资产收购后是以受让人的名义进行后期开发及销售工作的，这样一方面可以充分利用受让人的商业信誉进行后期经营，另一方面开发项目的不断增加又可以提升受让人的品牌信誉等。

2、资产收购的缺点：

第一、如前所述，项目资产转让会受到投资规模的限制，若未完成总投资额的百分之25％，按照法律规定禁止项目资产转让。

第二、手续复杂、耗时较长。由于项目资产收购实质是开发主体的改变，因此收购完成后要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。

第三、交易费用较高，项目资产收购属于不动产交易，买卖双方需要缴纳一定数额的税费，例如增值税、契税、印花税、土地增值税等。

第四、对于在建工程转让的程序要求和审查日益严格。

一句话概括：资产收购更“干净”，更“踏实”，但税费更高；

3、股权收购的优点：

第一、可以规避项目资产转让中要求完成投资总额25％的法律规定，有利于投资者尽早转让项目。

第二、收购手续简单。与资产收购相比，无需办理土地或者在建工程的过户和各种证照的更名手续，只需交易双方签订股权转让合同，并办理相应的工商登记变更手续，收购手续相对简单；

第三、节约时间、缩短了开发周期，由于项目公司股权收购只是投资者(股东)发生变化，开发主体并未发生改变，故办妥股权转让手续后，新投资者只需要实际出资便可继续开发经营，既方便又快捷，尤其是对于不具备房地产开发资质的投资者来说，不但省去了办理土地或者在建工程的过产手续，而且避免了重新成立项目公司的繁琐过程，无疑会节省时间、缩短开发周期。

第四、节省交易税费。由于项目公司股权收购不涉及开发主体的变更无需办理资产过户手续，因此收购项目公司股权也无需缴纳不动产交易的契税。

第五、以房地产项目公司股权转让方式进行整体房地产项目的转让，不但可以使得企业实现短频快的资本运作，在短时间内合理的将企业资本整合并重新优化配置，也有利于避免企业在房地产合作开发中遇到种种风险。

4、股权收购的缺点：

第一、与资产收购方式相比，受让方的交易风险加大。项目公司股权收购完成后，原股东(即转让方)获得转让金后撤出项目公司，新股东(即受让方)进入项目公司并继承原股东的权利义务。若原股东故意隐瞒项目公司或有债务（比如隐形负债、税收等），对新股东来说极为不利，稍有不慎很有可能陷入项目公司或有债务纠纷的陷阱。虽然可以在股权转让协议中作相应限制，但不能对抗善意第三人。

第二、不利于树立新股东的品牌效应。众所周知，目前我国房地产公司的开发资质与该公司完成开发总量密切相关，完成开发总量越多，房地产开发公司的资质也就越高。由于项目公司股权收购不改变原开发主体，虽然新股东实际完成了被收购项目的开发工作，但仍不能计入新股东的开发业绩，所以不利于新股东商业信誉的提升。

第三、受让方接管项目公司后，需要对项目公司的员工负责，整合好了是一种资源和优势，整合不好可能引发劳动争议；

第四、近年来，国家关于对以变相形式转让房地产项目逐渐加强限制，除投资额必须达到25%以上外，在土地出让合同中明确，从一级市场受让土地的权利人，其组建项目公司承担相应房地产项目开发的，其在项目公司中的股权比例不得低于90%。而且随着相关部门加强对项目竣工后的核查，以股权转让或重组方式转让房地产项目，亦难以最终避免前期投资额必须达到25%的限制。

第五、目标公司进行房地产开发，往往是在一个地上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店等），如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加收购成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。

一句话概括，股权收购更“完整”，更“灵活”，但可能存在较大的风险；三、房地产项目股权收购最大的风险及其风险防范：

（一）被收购项目的或有债务

或有债务主要是指尚未到期的债务或者将来债务发生的可能性非常大，如无意外将来一定会发生的债务，只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务，在房地产项目转让时尚未发生，所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒，倘若受让人稍有差错就可能在项目收购后陷入无休止的债务纠纷之中。

或有债务的处理通常有以下两种方式：

一是在房地产项目收购的前期筹备阶段，聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查，以摸清被收购项目的真实财务状况；

二是起草完备的项目收购合同，尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务，尽量采取受让人预留履约保证金的方式以制约转让人。

（二）、转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险。其主要表现为以下三个方面：

一是转让人故意隐瞒现存债务；

二是利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务；

三是假冒项目公司印章伪造项目公司债务。

针对上述情况应对办法主要有以下两个方面：

一是完善收购合同条款，增加转让人恶意违约的成本；

二是加强对项目公司印章的管理，在签订收购合同的同时就共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章。同时在收购合同中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均由转让方承担。四、股权转让前具体操作模式

1、在股权转让前标的完成其他资产剥离，使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债，其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权，应通过债权转让的方式完成剥离工作；

2、通过公司分立的方式，使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产。将标的公司分立为2家公司，其中一家公司仅剩房地产资产，另一公司依法享有公司的其他资产，分立完成后可通过转让房地产资产公司股权实现房地产转让。但这种方式需要经过法定公示程序，以及税收清缴，对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任。

3、新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全，因为新设的项目公司无其他债务。

4、增资并购方式，即标的公司以目标房地产作价投资到收购方公司，增加收购方公司的注册资本，获取收购方公司部分股权，在房地产完成出资后，由收购方公司原股东受让标的公司所持收购方全部股权，从而完成交易。五、资产收购和股权收购可能会涉及哪些税费呢？（以房地产为例）

1、资产收购：

增值税及附加税（转让方）：

增值税：9%/5%；

城建税：7%（城市市区)/5%（县城及建制镇）/1%（不在城市市区、县城、建制镇的）；

教育费附加3%；

地方教育费附加2%；

水利基金0.6‰；

土地增值税（土地及不动产-转让方）：30%~60%；

契税（土地及不动产-受让方）：3～5%；

④印花税（交易双方）：0.5‰。

2、股权收购：

①个人所得税（转让方为自然人）：根据溢价额（转让收入-原值）支付20%个人所得税；

A.《个人所得税法》第三条第五款：“特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。”

B.需要确定核定转让收入的情况；

《股权转让所得个人所得税管理办法》（试行）（2014年第67号）：

第十一条符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入:

（一）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；

（二）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（三）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；

（四）其他应核定股权转让收入的情形。”

第十二条符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:

（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；

（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；

（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；

（六）主管税务机关认定的其他情形。

第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：

（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；

（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

第十四条主管税务机关应依次按照下列方法核定股权转让收入:

（一）净资产核定法

股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。

被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。

6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

（二）类比法

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；

2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

（三）其他合理方法

主管税务机关采用以上方法核定股权转让收入存在困难的，可以采取其他合理方法核定。

C、个人股权的原值如何确定

《股权转让所得个人所得税管理办法》（试行）第十五条：个人转让股权的原值依照以下方法确认：

（一）以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

（二）以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

（三）通过无偿让渡方式取得股权，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值；

（四）被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值；

（五）除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。”

2014年3月1日新《公司法》颁布实施，注册资本实缴登记制度转变为认缴登记制度，工商部门只登记公司认缴的注册资本总额，无需登记实收资本，不再收取验资证明文件。而2014年税务总局出台的《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》，又没有能够充分考虑到注册资本认缴制下的复杂情形，如何确认转让收入和股权原值还有待进一步总局明确。

②企业所得税（转让方为企业）：应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。

③土地增值税（土地及不动产-转让方）：一般不征收，但也有例外。

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。④印花税（交易双方）：0.5‰

※股权转让前如何将土地使用权转入目标公司呢？

主要分以下几种情况：

1、母公司将自有土地无偿划转给子公司；

2、母公司以土地投资入股子公司；

3、企业分立（公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属）（财税〔2018〕17号）六、目前合肥房地产市场2条主流操作路线：

合作开发和收购工业地转住宅。

1、合作开发是目前在合肥是最主流路线，包括万科、旭辉、保利、新城、弘阳、碧桂园等房企依靠这种方式在合肥迅速铺开，销售额也在2017年市场不好的情况下再度上涨。

2、收购工业地转住宅则是另一种当下较流行的方式，但这种方式目前仅在部分地区存在，目前已有部分房企通过收购厂区、补缴土地款等方式，将工业地块转为住宅地块进行开发销售。